La mission de VA dans le pilotage de l’offre de Meridiam-immobilière 3F au Ministère des Armées

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Le projet Cegelog consiste à rénover environ 12 000 logements existants du parc domanial des Armées et à en construire 2 500 nouveaux sur le territoire métropolitain, à les entretenir et à en assurer la gestion locative, à en percevoir les recettes et à en assurer le financement. C’est une concession de 35 ans dont le total est valorisé à plusieurs milliards d’€.

Le Ministère a lancé l’appel à candidatures en juillet 2019 et l’offre finale a été remise en juin 2022.

Le groupement constitué par Meridiam et Immobilière 3F comptait également 4 ETI du BTP : Demathieu-Bard, Groupe Legendre, GCC et, plus petit, Paris Ouest Construction. Il s’y ajouté en cours de route Idex pour le GER-maintenance.

L’offre du groupement, appelée Horizon, est le fruit d’un travail d’équipe. Valeurs Ajoutées a piloté une part significative des actions :

  • L’animation des copil (niveau groupement) et des Codir (offre conception-réalisation).
  • La planification générale de l’offre, le montage de la plateforme collaborative (solution Dynedoc).
  • L’animation de la recherche d’idées sur les usages ; en particulier, nous avons essayé de comprendre, au moyen d’interviews confiées au cabinet Plein Sens, le ressenti et les attentes des habitants. Puis, sur cette base, Valeurs Ajoutées a animé les ateliers de design-thinking sur l’attribution des logements et la gestion locative (assurées par Immobilière 3F) et sur la conception.
  • La direction des études architecturales et techniques, confiée à ce stade à ANMA – Cyril Trétout – et FBAA et à TRIBU énergie, au côté des ETI et en liaison avec IDEX.
  • La coordination de l’offre technique des ETI en liaison avec IDEX, et le pilotage de la recherche d’optimisation économique menée auprès des ETI avec l’aide de l’économiste AE75.
  • La coordination des plannings d’étude et d’exécution, au confluent de problématiques techniques et de financement projet.
  • La négociation de la répartition des risques entre ETI et la MOA, qui a dû trouver des voies originales compte-tenu notamment de la connaissance très relative des existants, tout en restant finançable ; et la mise au point des term-sheets des ETI.
  • Les propositions de stratégie de négociation du contrat de concession, principalement sur les aspects de transfert de risque et de pilotage du contrat.
  • L’animation d’une partie des ateliers du dialogue compétitif avec le Ministère.
  • Le pilotage des études de marché, confiées à Foncia, pour l’analyse des potentialités de développement immobilier et d’augmentation des loyers, et l’élaboration des bilans de promotion pour les valorisations.
  • Le pilotage au stade du concept, allant jusqu’au proof of concept, d’un outil de data-synthèse et de reporting au Ministère, confié à la société Althing.

Je suis particulièrement reconnaissant à Méridiam et à immobilière 3F pour la confiance accordée et pour la place qu’ils m’ont réservée dans le pilotage stratégique de l’offre et son élaboration opérationnelle.

L’aspect conception-réalisation en particulier devait résoudre une combinaison complexe : la philosophie de l’offre de Meridiam et i3F, basée sur une MOA forte, seule, parmi les candidats, à permettre l’accès d’un tel marché à des ETI ; le transfert de risque intégral demandé par le Ministère ; une connaissance technique des existants incomplète à la date de soumission… Le challenge a été relevé et les difficultés résolues, grâce à l’implication et à la volonté de tous les acteurs de trouver des solutions concrètes.

L’offre a développé plusieurs approches originales et intéressantes, notamment sur :

  • la prise en compte de l’usager dans la conception, l’attribution et la gestion du logement,
  • la gestion de proximité et les indicateurs de service,
  • la stratégie de rénovation énergétique d’un vaste parc très hétérogène : années de construction, systèmes et enveloppes, zones climatiques, état d’entretien etc. L’étude a nécessité la réalisation d’une vaste base de données du patrimoine, impliquant une classification et des critères de nomenclature chaînés sur plusieurs scénarios de rénovation.
  • le bilan carbone en construction et exploitation, pleinement intégré à cette étude, et les arbitrages induits,
  • le ré-emploi,
  • les systèmes d’information,
  • le tout dans le cadre d’un financement complexe couvert à 100% à la remise de l’offre.

Le Ministère a finalement retenu l’offre d’Eiffage, financée en corporate et confiant la gestion à Arcade. Mais de nombreuses idées et des liens forts se sont créés entre nous pendant ces mois intenses.

Encore merci à tous pour ce très beau parcours et à bientôt sur d’autres projets – peut-être un peu moins complexes… !

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Mon chat et Schrödinger (et la dette publique)

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C’est une histoire bien connue que celle du chat de Schrödinger. Souvenez-vous : il s’agit de mettre un chat dans deux états incompatibles et pourtant simultanés. En l’occurrence : mort et vivant.

« WANTED ! Chat de Schrödinger. Mort et vif » (blague de scientifiques).

Dans l’histoire scientifique, il s’agit d’une expérience de pensée, que Wikipédia résume comme suit : « un chat est enfermé dans une boîte avec un dispositif qui tue l’animal dès qu’il détecte la désintégration d’un atome d’un corps radioactif […]. La mécanique quantique indique que, tant que l’observation n’est pas faite (ou plus précisément qu’il n’y a pas eu de réduction du paquet d’onde), l’atome est simultanément dans deux états : intact et désintégré.

Or le mécanisme imaginé par Erwin Schrödinger lie l’état du chat (mort ou vivant) à l’état des particules radioactives, de sorte que le chat serait simultanément dans deux états (l’état mort et l’état vivant), jusqu’à ce que l’ouverture de la boîte (l’observation) déclenche le choix entre les deux états. »

J’ai toujours été amusé par l’accumulation de dispositifs imaginée par Schrödinger : la désintégration d’un atome détectée par un compteur de radioactivité relié à un interrupteur provoquant la chute d’un marteau cassant une fiole de poison libérant un gaz mortel tuant le chat enfermé dans une boîte.

Le colonel Moutarde avec son pauvre chandelier dans la petite bibliothèque à l’étage (ou même dans une mystérieuse chambre jaune) est largement battu. Cluédo quantique, sans doute.

Cette mise en scène ne sert qu’à dédramatiser une profonde question. La fonction d’onde fournit les probabilités de trouver le chat quantique dans tel ou tel état. Mathématiquement, elle permet des états superposés. Sont-ils réellement superposés, autrement dit ce chat est-il réellement mort et vivant, ou bien y-a-t-il une autre explication ?

Ubiquité réelle ? Ou limite de la connaissance ?

Or, je compare le chat de Schrödinger à la dette publique.

La voilà (la dette, pas le chat) qui devrait bondir de 15 % en France en 2020, et gageons que c’est sous-estimé. Et que ce n’est qu’un début. Est-elle une dette quantique ? C’est la question très spéculative qui me préoccupe aujourd’hui, entre deux visio…

Oui, indiquent les spécialistes : elle est là mais elle n’est pas là. Comment ? C’est simple : comme chaque année on peut ré-emprunter le montant nécessaire pour rembourser ce que l’on doit, on ne paye que les intérêts. Et tant que ceux-ci sont très bas (disons, à zéro, pour la beauté du raisonnement), on peut continuer ainsi sans dommage, indéfiniment.

La martingale est tellement parfaite que l’on aurait tort d’en rester là. Donc, rajoutons chaque année une louche. D’un côté, cet argent est distribué : il est là. De l’autre côté, le trou de la dette se creuse en lui-même, sans incidence sur la vie réelle : il n’est pas vraiment là.

Admettons que les taux ne remontent jamais, et que continuent à parader les économistes de la dette perpétuelle. Il y a quand même quelque chose qui cloche, mais quoi ?

Et je crois que j’ai trouvé : il faut quelqu’un pour prêter cet argent aux États, et le prêter à taux zéro.

Il existe ainsi une masse d’épargne considérable dans le monde, soustraite de la vie économique et employée à financer sans rendement ou presque, le puits sans fond des dettes publiques.

Soit 80 mille milliards de $ (le total des déficits publics mondiaux) de vraie bonne épargne volatilisée, qui n’ira directement dans aucun autre investissement productif. Presqu’un an de PIB mondial.

Au moins est-ce que ces dettes publiques financent des investissements d’avenir ? C’est véritablement la question cruciale. Abordée par exemple dans mon article sur les priorités de la relance post-covid. Or, un peu partout, et depuis longtemps, la dette publique finance surtout… le déficit courant.

Remarquez que cette année 2020, selon le FMI, pendant que la dette publique mondiale passerait en pourcentage de 83,3% à 96,4% du produit intérieur brut planétaire, ce dernier connaîtrait une contraction historique de -3%. Les courbes se croiseraient-elles ?

Cette dette publique est telle qu’elle ne sera jamais remboursée. Le jour où on l’annulera, se manifestera pour de bon la disparition de son double en épargne.

La dette publique n’est donc pas quantique. Elle ne connait qu’un seul état : elle existe. Elle produit des effets sur le monde réel. L’ubiquité n’était pas parfaite.

Conclusion (tirée de l’auteur anglais Terry Pratchett, cité également par Wikipédia) :

Dans cette situation le chat est soit : a) Mort, b) Vivant, ou c) Vachement en colère.

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D’autres histoires du chat et du manager :

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Recherche AMI désespérément…

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Les appels à idées, appels à projets et autres appels à manifestation d’intérêt (AMI) sont largement utilisés, depuis quelques années, par les collectivités. Comme toujours dans ce domaine de la relation public-privé, il s’agit de tenter de raccorder l’hémisphère privé et l’hémisphère public de notre cerveau.

Nos deux cerveaux…

Le principe de l’AMI et similaires est intéressant, qui s’inscrit plus largement dans le renouvellement de la « boîte à outils » de la collectivité publique… mais il faut savoir s’en servir judicieusement.

Je suis retombé récemment sur cet article que j’avais écrit dans le journal Les Echos, à l’époque de Réinventer.Paris, en 2016. Il me semble toujours d’actualité… Le voici donc à nouveau :

Je suis retombé récemment sur cet article que j’avais écrit dans le journal Les Echos, à l’époque de Réinventer.Paris, en 2016. Il me semble toujours d’actualité… Le voici donc à nouveau :

Lire l’article.

Et pour compléter le propos, cet excellent édito de Jean-Marc Peyrical, dans la revue Contrats Publics, qui m’a justement donné l’idée de remettre ce post à jour :

L’appel à projets ou la métaphore du canada-dry.

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Le livre « La nouvelle relation Public-Privé » est sorti !

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J’ai le plaisir de vous annoncer la parution de mon livre « La nouvelle relation Public-Privé ». Sous-titré « pour une co-production de l’investissement public », ce livre est publié aux éditions Eyrolles. Apprendre à déléguer, pour les uns, apprendre à servir, pour les autres, afin de dépasser la culture du conflit et ses gâchis !..

Cliquez pour acheter le livre « La nouvelle relation public-privé » sur le site des éditions Eyrolles !

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Curriculum Vitae : Palais de Justice de Paris, Pentagone français, Seine Musicale, Ecole centrale, Zoo de Paris, entre autres…

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Quoi de mieux qu’un CV pour illustrer des compétences…

EN QUELQUES MOTS

54 ans (j’écris cela le 15/11/2019…).

30 ans d’expérience de la construction, de la maîtrise d’ouvrage, de la conduite de projets complexes, de la résolution des conflits.

En situations d’opérationnel, Directeur Général, expert, mon parcours en 3 étapes :

  • 1998-2008 (Sodearif – Linked-city) : promotion immobilière– développement, montage administratif et contractuel, pilotage de la conception, maîtrise d’ouvrage en promotion immobilière, aménagement urbain. De chargé d’affaire à DGA.

Une expérience extensive dans la direction de conception et la fonction de maître d’ouvrage, à travers une multiplicité d’actifs immobiliers et l’aménagement urbain.

  • 2008-2015 (Bouygues Bâtiment) : entreprise générale, dédiée aux projets globaux public-privé – direction de production puis direction générale d’une activité dédiée, à travers deux structures couvrant les fonctions de travaux et les fonctions de maîtrise d’ouvrage/mandat de groupements/gestion de SPV englobant également le financement, l’exploitation et la maintenance. Egalement Président de grandes SPV.

Une expérience majeure dans la production de grands chantiers, la prise en compte à long terme des performances et de l’usage, l’intégration des enjeux environnementaux et des sujets économiques et de financement ; ainsi que dans l’exercice de DG et de Présidence.

  • Depuis 2015 (Valeurs Ajoutées) : mise à disposition de mon expérience – sur 3 domaines : pilotage de projet, prévention des conflits et résolution des litiges, enseignement.

Aider d’autres à atteindre leurs objectifs, en se fondant sur l’expérience et la crédibilité acquises.

CONCILIATIONS ET MEDIATIONS EN PARTICULIER

Dans le cadre des missions de conciliateur ou de médiateur, je mets à profit ma compréhension fine des aspects techniques et des équilibres juridiques et financiers, tant dans les métiers de constructeur que de la maîtrise d’ouvrage et de propriétaire, dans les enjeux du court terme comme du long terme. Ma longue pratique des négociations et de la gestion des contrats me conduit à comprendre les points de vue, les enjeux humains, et à chercher les solutions compatibles avec un équilibre de la relation entre les parties à long terme.

Références :

  • Diagnostic et suivi dynamique des risques et opportunités du projet de transformation de la gare du Nord pour la SEMOP StatioNord (T4 2019 jusqu’à livraison prévue en 2024).
  • Membre de la commission de conciliation du PPP de 29 barrages de la Meuse et de l’Aisne (2016-en cours).
  • Conseil dans la mise en place des accords de transfert de l’exploitation du PPP du stade vélodrome de Marseille à l’Olympique de Marseille (contrats signés en décembre 2018).
  • Animateur du comité de suivi d’une opération immobilière public-privé de centre-ville en cours en Ile-de-France.
  • Assistance dans la préparation de demandes de rémunération complémentaire pour un groupe de BTP.

Je suis animé par la recherche de relations efficientes, dont témoignent les deux livres que j’ai publiés : « La nouvelle relation public-privé » aux éditions Eyrolles, et « La décision fertile » aux éditions Hermann.

Être mandataire puis Président de grands groupements d’industriels m’en a confirmé le goût et l’expérience.

CARRIERE PROFESSIONNELLE

Avril 2015 – aujourd’hui :

  • Pilotage ou conseil de projets liés à la ville et à l’immobilier pour le compte des clients • Analyser et agir en ajoutant les savoir-faire et les talents, pour prendre les bonnes options dès le départ • créer de la valeur pour tout acteur public ou prive dans le domaine de l’immobilier, des infrastructures et de la ville.
  • Conciliateur ou conseil dans diverses relations complexes et/ou litiges (cf plus haut).
  • Professeur associé au CNAM (Conservatoire National Supérieur des Arts et Métiers) : Responsable du Master 2 « management de l’éco-construction et des projets de villes durables » • Cours dans les parcours d’ingénieur et master.

2012-mars 2015 :

  • Création et Direction Générale de l’activité dédiée aux projets public-privé chez Bouygues Bâtiment (marchés de partenariat, concessions et marchés globaux de performance), à travers deux structures complémentaires couvrant les fonctions de travaux et les fonctions de maîtrise d’ouvrage/gestion de SPV • 150 collaborateurs cadres, 250 M€ de chiffre d’affaires annuel.
  • Président de plusieurs grandes SPV sur des projets complexes.

2008-2012 :

  • Création et Direction d’une direction de production (développement commercial et travaux) dédiée aux contrats globaux (conception-réalisation, CREM, PPP) au sein de Bouygues Bâtiment.

1992-2008 :

  • Au sein de SODEARIF puis Linked-City, filiales de Bouygues, développement immobilier: projets de bureaux, résidentiels, industriels, commerciaux, urbains multi-produits, ainsi que d’aménagement urbain et périphérique.
  • En situation successivement de développeur, directeur de programmes, chef de service, DGA.

1989-91 :

  • Conducteur de travaux chez Bouygues.

QUELQUES REALISATIONS

Gestion de projets ou assistance au pilotage : pour le compte d’investisseurs (Meridiam, Aberdeen) • Industriels (Olympique de Marseille) • Promoteurs (Arcade, Demathieu-Bard immobilier, BNP Paribas) • Constructeurs (Spie Batignolles, GCC, NGE) • Consortiums • Ou pour ses propres offres immobilières.

Conciliations et médiations : cf ci-dessus.

Stratégies de valorisation immobilière ou de services urbains : Propriétaires fonciers (Affine, mairie de Méry-sur-oise) • Industriels (Idverde) • Consortiums (Sodexo et autres, offres de services urbains).

Projets dirigés avant Valeurs Ajoutées : « Pentagone français » (regroupement des Etats-majors et des cadres de la Défense Nationale à Paris, PPP, 4 milliards d’euros) • Palais de Justice de Paris (PPP, 1,3 milliard d’euros) • Campus Centrale-Supelec (PPP, 0,6 milliard d’euros) • La Seine Musicale (Concession, 1 milliard d’euros) • Nouveau zoo de Paris • Vélodrome national de Saint-Quentin-en-Yvelines) • Notamment…

DIVERS

Publications : « La Décision Fertile », co-auteur Mathieu Maurice, Editions Hermann, sept. 2018 • « La Nouvelle Relation Public-privé », Editions Eyrolles, juin 2017 • Direction du livre « La Rénovation du Zoo de Paris – Les coulisses » par Archibooks, 2014 • Plusieurs articles dans divers journaux, notamment Les Echos.

Formation initiale et langues : Essec 1988 • Anglais professionnel • Espagnol • Rudiments d’italien.

Centres d’intérêt : Architecture, urbanisme • Direction d’équipe et direction d’entreprise • Action collective efficace • Le projet privé dans le projet général • Les enjeux environnementaux dans la construction • Arts et culture • Bénévolat • Trekking.

ET POUR FINIR, QUELQUES ANCIENS PROJETS PAS SI ANCIENS

Voici une sélection de projets récents que j’ai dirigés chez Bouygues bâtiment avant de créer Valeurs Ajoutées. Cliquez sur les liens !

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